觀點指數(shù) 新的一年，經(jīng)濟強復(fù)蘇預(yù)期中，深受影響的各行各業(yè)對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環(huán)。從地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，到產(chǎn)城、物流、租賃，再到文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，一時間盡顯“春風(fēng)吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業(yè)、企業(yè)與個人則仍然會面對許許多多的不同問題和挑戰(zhàn)。沒有人能預(yù)測疫情是否徹底遠離，經(jīng)濟增長的各駕馬車又會在重啟過程中遭遇多少波折，但堅定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)還是消費領(lǐng)域，都將在新起點上以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)構(gòu)建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點指數(shù)長期監(jiān)測行業(yè)數(shù)據(jù)，關(guān)注重點企業(yè)，每年定期推出《卓越指數(shù) ? 2023房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)報告》，盤點這一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢，從全面的視角解析行業(yè)未來。

過去一年里，于需求端，雖然社零總額整體波動較大，但是網(wǎng)上零售額卻實現(xiàn)了穩(wěn)定的增長。同樣的，運輸端數(shù)據(jù)在持續(xù)下滑，但是快遞端于2022年取得了正增長。

除此之外，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)民間固定資產(chǎn)投資于下半年取得了較大的正增長?？傮w來說，網(wǎng)上零售額驅(qū)動著快遞端和倉儲業(yè)的發(fā)展。

倉儲業(yè)的融資端主要以權(quán)益融資為主，其中又以基金設(shè)立為重。受經(jīng)濟下滑以及地產(chǎn)債信用事件的影響，債權(quán)融資整體環(huán)境較差。

不過，疫情也催生大量的倉儲需求，特別是處于長三角、大灣區(qū)等倉儲用地稀缺的大城市，倉儲資產(chǎn)是各路資本爭相并購的標(biāo)的。特別是那些前期資金比較緊張的企業(yè)倉儲資產(chǎn)以及法拍資產(chǎn)，因為價格處于低點，均受到資本的青睞。

退出方面，二級市場的高溢價持續(xù)刺激著資本的神經(jīng)。

京東、ESR還有寶灣物流正準(zhǔn)備將倉儲資產(chǎn)推動上市，現(xiàn)有已上市的倉儲REITs，也紛紛繼續(xù)置入優(yōu)質(zhì)倉儲資產(chǎn)。

如果說REITs是強推出來的極大利好政策，那么全年對倉儲業(yè)的政策不斷出臺，則在稅收和用地方面給了極大的支持。

網(wǎng)上零售驅(qū)動快遞及倉儲業(yè)發(fā)展

倉儲需求端，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年社零總額于6月份結(jié)束下滑，并于8月份實現(xiàn)總額的正增長，這與5月份以來全國各地的消費刺激措施有很大的關(guān)系。

公開消息顯示，2022年上半年，全國累計發(fā)放消費券超過100億元，對區(qū)域經(jīng)濟拉動效果顯著。

但10月份全國多地疫情爆發(fā)，11月份疫情防控"二十條"出臺，多地感染病例迅速增加，恐慌情緒和居家養(yǎng)病休息影響了消費意愿，社零總額出現(xiàn)下滑。隨著感染高峰的結(jié)束，群體免疫逐漸形成，預(yù)計社零總額將于2023年一季度回歸正增長。

疫情反而驅(qū)動著網(wǎng)上零售總額的正增長，雖然網(wǎng)上各零售形態(tài)均在10月份出現(xiàn)增幅下滑的現(xiàn)象，但在形勢最為嚴峻的11月和12月，居家消費以及各大平臺的促銷也在一定程度上保住了網(wǎng)上零售總額的平穩(wěn)增長。

運輸端，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年整體貨運量呈現(xiàn)持續(xù)下滑的趨勢，下滑幅度于6月份收縮，于10、11月份擴大。疫情防控是影響貨運量下滑的主因，其次是整體經(jīng)濟形勢在下滑，需求端不足，預(yù)計2023年初將得到緩解。

快遞端，2022年，郵政行業(yè)寄遞業(yè)務(wù)量累計同比增長2.7%。其中，快遞業(yè)務(wù)量累計同比增長2.1%；郵政寄遞服務(wù)業(yè)務(wù)量累計同比增長5.0%。受網(wǎng)上零售額增長的持續(xù)驅(qū)動，快遞端于2022年實現(xiàn)了正增長。

投資端，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)民間固定資產(chǎn)投資累計增長于8月份走出下滑趨勢，但在10月份達到最高峰，同比增長24.9%。這與國家的保供政策緊密相關(guān)。大量政策出臺，包括土地端、金融端均給予了交通物流倉儲業(yè)優(yōu)惠，以完成保障民生的任務(wù)。

總的來說，2022年，需求端波動明顯，運輸端持續(xù)下滑，但網(wǎng)上零售額的增長促進快遞業(yè)和倉儲業(yè)的發(fā)展。

融資以基金為主，中小微倉儲企業(yè)仍難行

2022年，觀點指數(shù)收錄的物流倉儲行業(yè)主要融資動作總規(guī)模約為1114.39億元，其中，權(quán)益融資規(guī)模為1035.79億元，債權(quán)融資規(guī)模為78.6億元。權(quán)益融資中，基金發(fā)行11只，規(guī)模為971.51億元；剩余的是股權(quán)融資、股票定增以及IPO。

基金發(fā)行中，僅普洛斯就發(fā)行了5只，規(guī)模約為320.56億元。2022年普洛斯中國物流基金I正式退出，規(guī)模約15億美元，其少數(shù)股東權(quán)益余額迅速回落，為了應(yīng)對該不利影響，積極搶灘險資。

2022年至今，美元持續(xù)加息，人民幣對美元有貶值壓力，年內(nèi)人民幣兌美元已貶值8.64%，使得外資進入中國有一定的匯率風(fēng)險；另外，物流地產(chǎn)行業(yè)也受到經(jīng)濟下滑的影響，租金收入有所波動。

國內(nèi)資金像險資以及國外部分主權(quán)基金仍然看好中國市場，雖然總體募資越來越困難，但是夾縫中仍存在機會。

據(jù)此，普洛斯也成立了普洛斯資本GCP，更聚焦于資本募集和股權(quán)投資。

相對于權(quán)益融資來說，債權(quán)融資規(guī)模就顯得小得多，這是倉儲行業(yè)的特點。近兩年信用事件頻發(fā)，公司債券的期限在縮短，像普洛斯中國發(fā)行的債券期限正在縮短，這并不利于債務(wù)人進行長期性的投資。

因為倉儲投入較大，回本時間較長，需要長錢來支撐。加上投資者對地產(chǎn)行業(yè)有陰影，對地產(chǎn)領(lǐng)域的債券可能需要有風(fēng)險溢價，再疊加疫情對租金收入的影響。

總體來看，債權(quán)融資環(huán)境對債務(wù)人并不友好。除了少數(shù)大型倉儲企業(yè)外，中小微倉儲企業(yè)很難融到資金。

內(nèi)資抄底，電商開啟并購狂潮

據(jù)物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)，2022年全年倉儲需求面積較大，租金價格也較2021年有所上升，因城市倉儲用地較為稀缺，所以全年的倉儲資產(chǎn)并購也比較火熱。位于長三角、大灣區(qū)和南方的一些省會城市的倉儲資產(chǎn)頗受青睞，料較高的租金水平和豐富的客戶資源，吸引了內(nèi)地險資、港資和其他外資。

其中，內(nèi)地險資與普洛斯合作收購蘇寧易購的倉儲資產(chǎn)，這是具有強勁資本募集實力的普洛斯打通資金方和缺錢的項目方的一次經(jīng)典案例。其中，深圳福田保稅倉迪辰倉儲大廈也是因債權(quán)問題被抵押拍賣，最后被寶能撿漏。

觀點指數(shù)預(yù)計，2022年底疫情防控放開，2023年或許是倉儲資產(chǎn)抄底的元年。

而港資領(lǐng)展收購內(nèi)地倉儲資產(chǎn)是其在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的初步嘗試，收購之前資產(chǎn)組合中只有一個倉儲項目。因為領(lǐng)展大部分資產(chǎn)集中在香港，資產(chǎn)類型上以購物中心為主，受疫情影響較大，收購內(nèi)地倉儲資產(chǎn)能夠在一定程度上分散集中度過高帶來的風(fēng)險。

香港處于大灣區(qū)的核心區(qū)，在疫情防控放寬以及2023年年初通關(guān)后，消費、旅游等領(lǐng)域預(yù)計將迎來較大增長，普洛斯和華潤資本均提前搶占香港倉儲市場。

對于京東，在2022年國內(nèi)電子商務(wù)市場持續(xù)增長的情況下，順勢吞并中國物流資產(chǎn)和德邦物流，極大地擴充了其倉儲規(guī)模。

另外，跨境電商的發(fā)展也比較迅速，據(jù)海關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年我國跨境電商進出口（含B2B）總額為2.11萬億元，同比增長9.8%。其中，出口1.55萬億元，同比增長11.7%，進口0.56萬億元，同比增長4.9%。但海外倉的建設(shè)周期較長，京東便直接在國外收購倉儲資產(chǎn)。

"智慧物流"、"碳中和"成運營主題

國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《"十四五"現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》提出，要將"推動物流提質(zhì)增效降本"作為"十四五"時期物流發(fā)展的重點，明確提出到2025年，要將社會物流總費用與GDP的比率較2020年下降2個百分點左右。

要減少物流總費用，實現(xiàn)物流園的降本增效是關(guān)鍵。而倉儲企業(yè)也正在利用數(shù)字科技，將物流園打造成智慧型的物流園，以實現(xiàn)降本增效的目的。

整個2022年，發(fā)生了多起物流科技領(lǐng)域的投融資事件，參與者不乏普洛斯、順豐以及安博?？梢钥吹?，投融資事件主要集中在機器人、無人駕駛、網(wǎng)絡(luò)以及系統(tǒng)平臺領(lǐng)域。

而智慧物流園涉及到的技術(shù)較多且復(fù)雜，大型倉儲企業(yè)正是通過這種參股或者控股物流科技公司的方式，來獲取相關(guān)技術(shù)，以打造智慧物流科技園服務(wù)。

如果說打造智慧物流園的一個目的是降本增效，那么減少碳排放則是另一個目的。減少碳排放，不單是技術(shù)問題，還涉及到制度和文化，需要有頂層設(shè)計等多方面意識。

順豐2021年發(fā)布業(yè)內(nèi)首份碳目標(biāo)白皮書后，2022年相繼有多家倉儲企業(yè)發(fā)布碳目標(biāo)相關(guān)的白皮書。

如普洛斯在資本運作和建造運營方面具有較大的優(yōu)勢，所以倡導(dǎo)從園區(qū)的全生命周期入手。近5年來在科技方面累計投入超過900億元的京東，更傾向于利用5G、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等關(guān)鍵技術(shù)，針對不同類型的物流園區(qū)，打造不同的碳中和解決方案。萬緯物流則是從ESG入手，在冷鏈領(lǐng)域的全生命周期實現(xiàn)碳中和。

內(nèi)地REITs高溢價刺激資本神經(jīng)

目前內(nèi)地倉儲類公募REITs共有3只，總市值約123億元，平均溢價率為42%左右，平均分派率約5.03%。

對比香港市場，以純倉儲類REITs順豐房托來說，底層資產(chǎn)估值遠高于基金總市值，溢價率和分派率均較低。據(jù)中報披露，順豐房托的年化股息率為8%左右。

可以看到，單從資產(chǎn)溢價率來說，內(nèi)地比較高，這也決定了內(nèi)地倉儲類REITs的股息率很難達到8%。

正是二級市場的高溢價率刺激了資本的神經(jīng)，2022年9月份，中金普洛斯和紅土鹽田港開始擴募，前者擬置入重慶、青島、江門等3地的3個物流園項目，購入成功后，中金普洛斯REIT的全國布局增加了兩個新的經(jīng)濟區(qū)域，風(fēng)險更加分散。后者將置入世紀物流園項目，同樣是位于深圳的項目，處于鹽田區(qū)明珠道綜合保稅區(qū)內(nèi)。

同月，寶灣物流也宣布擬將天津、廊坊、南京、嘉興4處倉儲資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)，進行公募REITs的申報工作。

年底，ESR宣布擬將旗下倉儲資產(chǎn)進行上市，京東倉儲資產(chǎn)REITs也正式獲得受理，并于2023年初正式上市。

總的來說，內(nèi)地倉儲公募REITs發(fā)展如火如荼，這將給市場新項目帶來增量資金。另外Pre-REITs也隨之火爆，國內(nèi)倉儲企業(yè)與資方合作設(shè)立基金，收購倉儲資產(chǎn)，待培育成熟后通過REITs退出，這也為倉儲類公募REITs儲備了大量優(yōu)質(zhì)項目。

而在香港，順豐房托與順豐控股下屬運營物流倉儲的子公司順豐豐泰簽訂合約，前者將購入后者所持有的長沙物業(yè)全部股權(quán)，該次交易總金額約為人民幣4.93億元。

作為商業(yè)地產(chǎn)REITs的領(lǐng)展，也相繼購入內(nèi)地倉儲資產(chǎn)。一方面，優(yōu)化了香港REITs的投資組合，另一方面，港資活躍于內(nèi)地倉儲市場，也為眾多倉儲Pre-REITs提供了退出通道。

政策釋放利好，稅收和用地支持較為突出

政策層面，2022年，國務(wù)院出臺了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步推進物流降本增效促進實體經(jīng)濟發(fā)展的意見》，其中強調(diào)，要全面落實物流企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅減半征收優(yōu)惠政策。該政策一旦落實，將有效降低物流倉儲企業(yè)的實際成本。

倉儲用地方面，文件中提到：對納入國家和省級示范的物流園區(qū)新增物流倉儲用地給予重點保障。鼓勵通過"先租后讓"、"租讓結(jié)合"等多種方式向物流企業(yè)供應(yīng)土地。近年來，熱點城市倉儲用地供不應(yīng)求，優(yōu)質(zhì)土地極其稀缺，若通過行政措施保障倉儲用地的供應(yīng)，或許能進一步緩解重點城市日益增長的倉儲壓力。

另外，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，其中提到，要完善物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。統(tǒng)籌國家物流樞紐、國家骨干冷鏈物流基地、示范物流園區(qū)等布局建設(shè)；加快建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地倉儲保鮮冷鏈物流設(shè)施，優(yōu)化商貿(mào)物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)。國家從頂層設(shè)計方面促進冷鏈物流的發(fā)展，這將對農(nóng)產(chǎn)品、食品以及醫(yī)藥等行業(yè)產(chǎn)生深遠的影響。

同時，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《"十四五"現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》中提及，加快現(xiàn)代物流數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智慧化賦能，打造科技含量高、創(chuàng)新能力強的智慧物流新模式。目前，頂層設(shè)計在冷鏈和倉儲數(shù)字化、智慧化方面均有所提及，觀點指數(shù)認為，這兩個領(lǐng)域?qū)⒊蔀槲磥碇饕耐顿Y和運營方向。