觀點(diǎn)指數(shù)報(bào)告期內(nèi)，觀點(diǎn)指數(shù)收錄的倉儲業(yè)融資事件涉及總金額約86.84億元，環(huán)比有所上升。其中，寶灣物流為重慶公司提供了2億元的擔(dān)保，南山控股及控股子公司累計(jì)對外擔(dān)?？傤~占凈資產(chǎn)的比重較大，有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而準(zhǔn)備上市的京東產(chǎn)發(fā)，如果可以上市成功，將加大其流動性。

報(bào)告期內(nèi)，幾只主要的倉儲REITs發(fā)布了2022年的業(yè)績。其中，中金普洛斯REIT的底層資產(chǎn)收益率較高，股價(jià)漲幅最大，這也體現(xiàn)了倉儲類公募REITs具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)性。但內(nèi)地的兩只公募REITs的投資性房地產(chǎn)余額均有所下降，香港REITs的保持穩(wěn)定上升，表明后者的倉儲資產(chǎn)在資產(chǎn)增值方面優(yōu)勢明顯。

報(bào)告期內(nèi)，倉儲企業(yè)積極進(jìn)行低碳化和數(shù)字化運(yùn)營。其中，低碳化主要是通過自建能源生產(chǎn)平臺，滿足自身所需。同時(shí)，在能源消耗方面，使用低耗材料等來達(dá)到節(jié)省能源物資等目的。而在數(shù)字化方面，主要是整合協(xié)調(diào)倉儲資源和運(yùn)輸資源。

報(bào)告期內(nèi)，倉儲指數(shù)環(huán)比有所下降，但主因是上月基數(shù)較高。另外，倉儲指數(shù)仍在榮枯線以上，不難看出消費(fèi)需求正逐漸向倉儲業(yè)傳導(dǎo)。政策方面，財(cái)政部、稅務(wù)總局將加大對倉儲企業(yè)使用倉儲用地的稅收優(yōu)惠，這能夠大大降低倉儲企業(yè)的土地使用成本，促進(jìn)大宗商品的倉儲流通。

債權(quán)擔(dān)保致風(fēng)險(xiǎn)上升，電商倉儲企業(yè)經(jīng)IPO降負(fù)債

4月份，觀點(diǎn)指數(shù)收錄的倉儲業(yè)融資事件涉及總金額約86.84億元，環(huán)比增加34.34億元。其中，債權(quán)類融資有2起，涉及總金額為8.84億元，較上月有所收窄；權(quán)益類融資有3起，涉及總金額為78億元，較上月大幅度提升，其中京東產(chǎn)發(fā)的IPO金額未知。

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寶灣物流于上月成功發(fā)行5億元中票，南山控股也為寶灣及其子公司于1-2月提供了9.6億元的擔(dān)保，本報(bào)告期寶灣物流又為重慶公司提供了2億元的擔(dān)保?？梢钥闯觯瑢殲澄锪骷捌渥庸?，借助母公司南山控股的信用，以及自身的信用進(jìn)行舉債，這個(gè)是寶灣物流主要的融資方式之一，但也有一定的隱患。

截至報(bào)告期內(nèi)該擔(dān)保事項(xiàng)公告日，南山控股及控股子公司累計(jì)實(shí)際發(fā)生對外擔(dān)?？傤~占2021年度凈資產(chǎn)的317.65%，對資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的單位擔(dān)保金額占2021年度凈資產(chǎn)的238.37%，對合并報(bào)表外單位擔(dān)保金額占2021年度經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的44.42%。

該體系內(nèi)，資金主要集中在子公司中，如南山控股2022年中期的財(cái)報(bào)顯示，其合并資產(chǎn)負(fù)債表中的貨幣資金余額為80.79億元，而母公司的資產(chǎn)負(fù)債表貨幣資金余額只有28.67億元，若對資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的單位擔(dān)保金額占凈資產(chǎn)比例較大的話，可能會出現(xiàn)母公司償債風(fēng)險(xiǎn)上升的情況。

對于最多達(dá)7.8億港元的若干可換債券，嘉里物流管理層表示，發(fā)行可換債券的主要目的是希望發(fā)展東南亞的國際快遞業(yè)務(wù)，短期內(nèi)會用于還債或再融資，讓集團(tuán)的利息可以降低。鑒于嘉里物流于東南亞的電商業(yè)務(wù)業(yè)績不佳，其積極融資，且尋求順豐方面的幫助。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，隨著全球需求的回暖，加上有順豐的協(xié)助，嘉里物流在東南亞的業(yè)務(wù)也有望復(fù)蘇。

對于京東產(chǎn)發(fā)來說，非流動資產(chǎn)比例較高，資產(chǎn)負(fù)債的期限有優(yōu)化空間，可能有一定的財(cái)務(wù)壓力。不過，京東產(chǎn)發(fā)通過大額的資產(chǎn)溢價(jià)，配合適當(dāng)?shù)慕鹑诠ぞ咄顺觯瑏慝@取大額現(xiàn)金流，以支持還本付息。如果可以上市成功，將加大其流動性。此外，內(nèi)地公募REITs平臺有望擴(kuò)大其退出規(guī)模。

自從普洛斯設(shè)立基金，國內(nèi)有大量的保險(xiǎn)公司參與后，寶灣物流也積極聯(lián)合保險(xiǎn)資金設(shè)立基金投入倉儲開發(fā)。同時(shí)，菜鳥也積極聯(lián)合保險(xiǎn)資金設(shè)立基金，包含中國人壽、中宏人壽和財(cái)信吉祥人壽等保險(xiǎn)公司。隨著國內(nèi)倉儲需求的逐漸復(fù)蘇，預(yù)計(jì)將會有更多的保險(xiǎn)資金參與到倉儲的投資中來。

而東久新宜的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施基金，其標(biāo)的資產(chǎn)及儲備項(xiàng)目于長三角、京津冀區(qū)域及其它重要城市均有分布，重點(diǎn)支持當(dāng)?shù)氐牧闶邸㈦娚?、制造業(yè)、冷鏈、物流等新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的發(fā)展。

內(nèi)地REITs抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，香港REITs底層資產(chǎn)估值較為穩(wěn)定

報(bào)告期內(nèi)，從幾只主要的倉儲REITs發(fā)布的2022年業(yè)績來看，內(nèi)地公募REITs的底層資產(chǎn)收益率較高，股價(jià)漲幅較大，但股息率較低。而香港的倉儲REITs，雖然股價(jià)大幅度下滑，但是股息率較高。

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從規(guī)模上來看，順豐房托的規(guī)模最大。期內(nèi)，中金普洛斯REIT的擴(kuò)募已獲監(jiān)管層通過，擴(kuò)募后，中金普洛斯REIT的規(guī)模有望與順豐房托持平。

從底層資產(chǎn)的收益率來看，中金普洛斯REIT的收益率最高，其次是資產(chǎn)均位于深圳的紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT。順豐房托的收益率偏低，主要是因?yàn)槠鋬r(jià)值占比最大的倉儲位于香港，而香港受疫情和封關(guān)影響，物流倉儲業(yè)有所萎靡。中金普洛斯REIT的資產(chǎn)較為分散，且主要集中于京津冀、長三角和大灣區(qū)，資產(chǎn)具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

雖然順豐房托的底層資產(chǎn)收益率較低，但是其股息率高，達(dá)9.53%，主要受益于股價(jià)的低迷，僅2022年股價(jià)就已跌去13.05%。而內(nèi)地的兩只公募REITs，溢價(jià)率較高，加上2022年股價(jià)實(shí)現(xiàn)了正增長，所以股息率偏低。其中，中金普洛斯REIT的股價(jià)漲幅最大，這也體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)波動風(fēng)險(xiǎn)加大，處于低迷時(shí)期時(shí)，倉儲類公募REITs具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)性。

就資產(chǎn)估值來看，內(nèi)地的兩只公募REITs的投資性房地產(chǎn)余額均有所下降。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，疫情影響是主因之一，隨著內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，倉儲需求將會持續(xù)旺盛，這將支持其資產(chǎn)估值的提升。

倉儲運(yùn)營低碳化，能源自產(chǎn)和減少能耗是主要途徑

報(bào)告期內(nèi)，倉儲業(yè)的運(yùn)營動態(tài)主要集中在低碳化和供應(yīng)鏈平臺打造上。低碳化主要是通過自建能源生產(chǎn)平臺，滿足自身所需，以達(dá)到“零排放”的狀態(tài)；同時(shí)，在能源消耗方面，使用低耗材料等來達(dá)到節(jié)省能源物資等目的。而在供應(yīng)鏈平臺打造方面，其主要是整合倉儲資源和運(yùn)輸資源，形成SaaS系統(tǒng)，從而協(xié)調(diào)倉儲和運(yùn)輸資源。

報(bào)告期內(nèi)，萬緯上海奉賢臨港園區(qū)順利通過綠色倉庫評審，至此，萬緯物流旗下已累計(jì)擁有超過500萬平方米的綠色認(rèn)證面積。關(guān)于該園區(qū)，在能源生產(chǎn)方面，其所有倉儲屋頂鋪設(shè)了分布式光伏，電能足以滿足園區(qū)內(nèi)部分區(qū)域的需求；能源消耗方面，采用了人體感應(yīng)LED照明，用熱氟融霜代替耗能更高的電融霜，利用電動叉車等。萬緯物流主要從能源生產(chǎn)和能源消耗兩方面入手，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的低碳化運(yùn)營。

類似的，耐克中國物流中心為全自動無人立體倉庫，處理速度較快，相對應(yīng)的也需要消耗大量電能，所以其主要從能源生產(chǎn)這方面入手。該中心70%的能源來自于園內(nèi)的分布式風(fēng)電、分布式光伏和儲能，基本實(shí)現(xiàn)電能的自產(chǎn)自用。

而普洛斯隱山資本投資的企業(yè)，其融資所得資金將投入到供應(yīng)鏈SaaS領(lǐng)域，支持供應(yīng)鏈數(shù)字化發(fā)展，通過優(yōu)化提高端到端協(xié)同和可視能力來提高供應(yīng)鏈運(yùn)營的效率。

同樣的，中儲智運(yùn)是中儲股份旗下的全國網(wǎng)絡(luò)貨運(yùn)平臺，其通過物流運(yùn)力交易平臺協(xié)調(diào)物流運(yùn)力的資源，并通過網(wǎng)絡(luò)貨運(yùn)平臺對物流進(jìn)行高效率管理。同時(shí)，該平臺整合了供應(yīng)鏈上下游企業(yè)的物流、商貿(mào)、支付流、風(fēng)險(xiǎn)管理等各類數(shù)據(jù)，將有效提高物流運(yùn)作效率。

類似的，京東物流推出的 “云倉達(dá)”，服務(wù)于同城電商，并向經(jīng)銷商開放。該平臺整合了京東物流的站點(diǎn)配送能力，是一個(gè)具有協(xié)調(diào)配送能力的供應(yīng)鏈SaaS系統(tǒng)。相較于傳統(tǒng)快遞，“云倉達(dá)”半日達(dá)時(shí)效有明顯優(yōu)勢。

消費(fèi)需求向行業(yè)傳導(dǎo)，倉儲用地土地使用稅打5折

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-2月社會消費(fèi)品零售總額為77067億元，同比增長3.5%。1-2月份全國網(wǎng)上零售額為20544億元，同比增長6.2%。這表明消費(fèi)需求端在穩(wěn)定增長，有助于拉動倉儲業(yè)的需求。

另外，據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會數(shù)據(jù)，3月份中國物流業(yè)景氣指數(shù)為55.5%，較上月回升5.4個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)月回升幅度超過5個(gè)百分點(diǎn)。3月份電商物流指數(shù)為108.3點(diǎn)，較上月提高1.1個(gè)點(diǎn)，接近2022年最高值108.9點(diǎn)。3月份中國倉儲指數(shù)為50.2%，較上月下降6.1個(gè)百分點(diǎn)。雖然倉儲指數(shù)環(huán)比有所下降，但主因是上月基數(shù)較高，考慮到物流業(yè)景氣指數(shù)和電商物流指數(shù)的上漲，以及倉儲指數(shù)仍在榮枯線以上，不難看出消費(fèi)需求正逐漸向倉儲業(yè)傳導(dǎo)。

政策端，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布公告，從2023年1月1日起至2027年12月31日止，對物流企業(yè)自持的或承租的大宗商品倉儲設(shè)施用地，減按所屬土地等級適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，大宗商品主要是指農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，礦產(chǎn)品和工業(yè)原材料。預(yù)計(jì)這項(xiàng)減稅措施，能夠大大降低倉儲企業(yè)的土地使用成本，促進(jìn)大宗商品的倉儲流通。

地方層面，浙江將投資超70億元，重點(diǎn)投入農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)地冷鏈物流設(shè)施。而湖南出臺首個(gè)跨境電商專項(xiàng)政策，最高獎勵500萬元。

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